利润“交学费”考试“不及格”，“资优生”万科跌下神坛

发布时间：2025-07-07 07:31:15 来源：乐在其中网 作者：百科

3月31日，交学费万科集团（000002.SZ）召开2021年业绩发布会，利润万科董事会主席郁亮在会上，考试向52万名股东致歉：“2021年业绩表现不好，不及让股东失望了，格资在这里我向广大投资者、优生利益相关方表示诚挚的跌下歉意”。

在会上，神坛郁亮也罕见地多次使用“反思与检讨”字眼，交学费这都源自万科31年来的利润第三次利润下滑。虽然，考试其中包含了行业大势，不及但对数年来在地产江湖始终被奉为“一哥”的格资万科，大家总是优生饱含更多期待。

本次道歉也引发了舆论的跌下广泛关注，大家对万科此举众说纷纭，有人认为万科可能借行业下行进行“利润洗澡”；有人认为这不过是一场“危机公关”，用来堵住黑子的嘴；还有人认为万科的道歉是在“贩卖焦虑”，毕竟万科基本面依然良好。

“利润洗澡”真的有必要吗？

2021年年报数据显示，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，归母净利润下滑幅度超过净利润跌幅9.95个百分点，这主要是由于万科少数股东权益占比高于行业平均水平，已达到40.8%，正在侵蚀归母公司净利润。

此外，更值得注意的是，从季度视角来看，万科2021年四个季度分别实现归母净利润分别为12.92亿元、110.5亿元、166.9亿元、225.2亿元，同比变动频率为3.44%、-11.68%、-15.98%、-45.75%，净利润为25.07亿元、161.7亿元、246亿元、380.7亿元，同比变动率为3.17%、-13.20%、-18.19%、-35.80%，第四季度利润大幅下降，从单季净利的发生额来看，同比变动甚至达到-73.05%。

在业绩发布会上，也就此向公司高层提问，质疑万科存在“业绩洗澡”的可能。

对此，万科总裁祝九胜做出三点解释：第一是结算时间分布，四季度占40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二，投资收益基本会在四季度进行盘账，部分投资业务出现收益下滑，比如对贝壳的投资；第三是计提方面的影响，四季度市场明显下行，公司对一些项目进行了计提。

其实，万科净利下滑本质上是受到毛利的影响。数据显示，2021年万科毛利为723亿元，同比减少176亿元；毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点；扣除营业税金及附加后的整体毛利率，同比下降5.6个百分点，毛利总额同比减少176亿元。

从行业角度来看，虽然近年来房企毛利率下滑已成共性，但万科的毛利却并不符合“资优生”的“人设”。365财经的“2021年上半年50强房企毛利率排行榜显示”，前50强房企平均毛利率为22.41%，而万科仅以22.94%的毛利水平位列34名，处中等偏下。

实际上，对现在的万科来说，利润洗澡的“票价”很高，而收益却充满不确定性。业绩下降后，高管们的收入受到严重影响，在公众普遍认为地产行业发展前景充满不确定性的前提下，虚减利润很可能导致投资者丧失信心，那就更加得不偿失了。

万科缘何频繁陷入“焦虑”？

自各地政府围绕“房住不炒”颁布限价、集中供地、三条红线等多方面调控政策以来，万科“金句”频出，“活下去”、“黑铁时代”、“节衣缩食”无一不透露着万科对未来行业发展的负向展望，“一直在领跑，从未被超越”的万科究竟在焦虑什么？

这还要从万科一直引以为傲的多元化道路探索说起。万科作为行业巨头，早已看到公司与地产行业的发展瓶颈，近十年间积极探索业绩增长的“第二曲线”，涉及万物云、物流仓储、商业开发运营、长租公寓、冰雪、酒店度假、教育、生猪养殖等多个不同领域，每个领域都有待攻克的难题，令万科走过很多弯路，付出成本比想象中的更多。

例如在长租公寓领域，从十九大提出租购并举，万科表示非常看好租赁业务的未来，率先响应，开始在该行业广泛布局，但发展过程困难重重。2017年-2019年，万科开启改造城中村的“万村计划”，简单来说就是以高于市场价的租金与城中村房东签订10年-12年的长期租赁合同，进行改造和升级后，由万科长租公寓品牌泊寓统一运营。

计划制定后，万科积极推进，负责完全计划的团队迅速扩张到400多人，签约房源超过10万间签约2000多栋房源，累计超过10万间。专门做万村计划的万村发展有限公司团队也迅速扩展到400多人。

但城中村整治难度超出万科预期，在签约、清客、安全、合规等多方面都要耗费巨大的精力。原租客与万村项目也存在本质上的利益分歧，品牌溢价和运营成本的提高综合作用下房租翻了两三倍，导致泊寓很长时间都身处舆论风波。

2019年7月开始，“万村计划”相关业务逐步收缩，万科主动放弃的坪山、光明房源，并对已签约房源进行赔付，按照每间房每月1000元租金计算，加上三个月违约金和空置期，万科这笔违约金至少达到一亿元。之后，“万村计划”被提及的频率越来越低，2021年年报中，这个词则完全消失了。

郁亮在今年业绩会也提及：“如果没有城中村“二房东”的业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。”

此外，冰雪、家装业务等多条业务线也均没有获得成功，在投入大量资金后，只落得被兼并的命运。至2022年年报发布，房产开发仍是万科的绝对主业，而其他业务利润指标一片颓势，营收下滑、成本上升、毛利率下降，仍处于“烧钱”阶段。

股价上抬“危机公关”成功

为了挽回投资人的信任，打破公司“焦虑”现状，万科定下“止跌企稳，稳中提升”的2022年八字工作任务

郁亮主动承担责任，放弃了2021年度全部奖金，税前报酬仅为154.7万元，同比下降87.6%。监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭7位董监高也决定放弃2021年的部分薪酬，把2021所有税后薪酬用来增持万科股份，合计增持金额超过2000万元。

相比于其他地产公司哀嚎声此起彼伏，高管纷纷“出逃”的情况来看，万科高管此举是将个人利益与公司利益、股东利益深度捆绑。

与此同时，万科宣布大额回购，计划未来三个月内以不高于18.27元/股回购20亿元-25亿元A股股份，回购股份将全部用于出售。坚持连续三十年派息，分红比例拟由35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。

一套组合拳下来，投资人对万科充满信心，股价连续两天上涨，

总之，房地产行业已进入慢增长阶段，即便是优质龙头企业的想象空间也有限，万科能否“企稳回升”？希望明年万科可以为大家交上一份满意的答卷。

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